物业管理费测算指南

 1.目的 

　　确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

 2.范围 

　　适用于物业公司及物业管理项目的管理费测算。

 3.职责 

　　根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。

 4.方法及过程控制 

4.1 物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法 2、倒推法

列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；

倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。

在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。

4.2 列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3 倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4 将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
4.5 为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。

4.6 注意事项

南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；

法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。

4.7 物业管理费测算公式为：

物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积

4.8 物业管理收费面积的确定

物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。

4.9 列举法测算

  4.9.1 人工费用的测算

4.9.1.1 组织架构的确定
根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。
4.9.1.2  人工费用的测算
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。4.9.1.3 工资的测算（单位：元/月）根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
4.9.1.4 奖金及双薪（单位：元/月）
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
4.9.1.5 工资附加费（单位：元/月）

按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
　　
4.9.1.6 社会保险费的测算（单位：元/月）
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。

4.9.1.7 补贴及过节费
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。4.9.1.8 其它未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。

   4.9.2 行政费用的测算（单位：元/月）

　　4.9.2.1 低值易耗品购置费用。

　　4.9.2.2 管理处办公用水电费。

　　水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：

　　使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价

　　饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价

　　电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：

　　照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

　　办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准

　　4.9.2.3 办公设备维护费用

　　主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。

4.9.2.4 通讯费

　　物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。

4.9.2.5 公务车辆费。根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

　　4.9.2.6 交际应酬（公关维护）费。

　　4.9.2.7 电脑维护费用。

　　根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。

　　4.9.2.8 报刊资料费。

　　因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。

　　4.9.2.9 咨询及诉讼费。

　　聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

   4.9.3 财产费用的测算（单位：元/月）。

　　4.9.3.1 折旧费用。

　　管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。

　　固定资产包括：

　　办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。

　　清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

　　折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月

　　4.9.3.2 资产的摊销。

　　管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。

　　开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。

　　分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月

　　4.9.3.3 固定资产的修理费。

　　前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

　　4.9.3.4 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。

　　4.9.3.5 （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。

　　保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积

　　购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。

   4.9.4 物料消耗的测算（单位：元/月）。

　　4.9.4.1 服装费的测算（单位：元/月）。

　　按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

4.9.4.2 保安物料消耗。

　　根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

4.9.4.3 保洁物料消耗。
根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。注：如保洁项目外包，此项费用的金额以外包协议规定的金额为准。

　　4.9.4.4 环境、绿化物料消耗。

　　根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

　　4.9.4.5物业维修物料消耗。

　　根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。

  4.9.5 小区公共费用的测算（单位：元/月）

　　4.9.5.1 公共电费。

　　根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。

4.9.5.1.1电梯系统电费。

　　电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

　　电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

　　4.9.5.1.2 公共照明系统电费。

　　室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：

　　公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）

　　4.9.5.1.3 供配电系统电费。

　　变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：

　　变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；

　　变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天

　　4.9.5.1.4 消防系统电费。

　　消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月

　　送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

　　中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

　　4.9.5.1.5 给排水系统电费。

　　供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价

　　4.9.5.1.6 泳池系统电费。(收费泳池不计此项)

　　泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

　　4.9.5.2 公共水费（单位：元/月）

　　4.9.5.2.1 绿化水费

　　根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：

　　绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）

　　4.9.5.2.2 清洁用水

　　根据清洁面积测算：

　　清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

　　4.9.5.2.3 泳池用水（收费泳池不计此项）（可选）

　　根据泳池容积测算泳池水费：

　　泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）

　　4.9.5.2.4 小区景观用水

　　根据小区景观的数量测算：

　　小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

　　4.9.5.3 电梯运行费。

　　电梯保养费：

　　每部电梯每月保养费单价的总合

　　如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量

　　电梯年检费：

　　电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月

　　4.9.5.4 公共设施养护费

　　根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考上表的测算方法）。

　　4.9.5.5 社区文化费用

　　根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。

　　4.9.5.6 垃圾清运费

　　根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价

   4.9.6 其它

　　4.9.6.1 税金的测算（单位：元/月）

　　根据国家规定计提：

　　税金＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额供参考）×税率（5.5%）

　　4.9.6.2 管理酬金的测算（单位：元/月）

　　按照当地政府规定的比例计提管理酬金（北京10%）。

　　如：管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例

　　4.9.6.3 不可预见费用

　　该项费用按总支出的3%（参考值）计提

　　不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×3%

4.9.7 计算各类物业管理费的收费标准

　　根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。

　　注意：被测算的物业可能存在以下几种情况：同一单体同一用途；同一单体不同用途；不同单体同一用途；不同单体不同用途。这样除了不同物业单体的管理服务费标准不同，即使对同一个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分，又有住宅或写字楼部分，也会出现同一个物业内有不同的收费标准的情况，特别是现今万科开发的多为大盘，一块宗地内物业用途的多样性将使物业管理费的测算较复杂。

　　各类管理费的测算还应参照当地政府制定的《物业收费指导标准》及相关规定。

   4.10 倒推法测算

　　4.10.1 根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。

　　4.10.2 根据物业面积计算出总收入。

　　4.10.3 按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。

　　附：优秀物业管理成本构成比例经验值（仅供参考）

4.10.4 按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺。（推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测）

4.11 综合比较调整

来源：网络
主编：刘清

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